Высшим органом управления жилищного кооператива (ст. 117 ЖК РФ) является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке и обладает компетенцией, установленными уставом кооператива.

Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более 50 процентов членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, – более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании. Решение общего собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом и, если оно принято в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива.

Правление жилищного кооператива (ст. 118 ЖК РФ) избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) и осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива. Количество членов правления, срок и порядок его деятельности, порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом кооператива). Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).

Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива. Председатель жилищного кооператива при осуществлении своих прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.

Функции председатель правления жилищного кооператива определены ст. 119 ЖК РФ:

Обеспечения выполнения решений правления кооператива;

Действие от имени кооператива без доверенности, в том числе представление его интересов и совершение сделок;

Осуществление иных полномочия, не отнесенных законом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.

Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива на срок не более 3 лет. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива, порядок ее работы определяется уставом кооператива и иными внутренними документами кооператива. Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива. Из состава ревизионной комиссии избирается ее председатель. Проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива ревизионная комиссия (ревизор) имеет право в любое время. Кроме того, ей должен быть обеспечен доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.

ЖСК - это жилищный кооператив, который представляет собой добровольное объединение группы людей или организаций с целью строительства многоквартирных домов.

История возникновения и развития жилищных кооперативов

ЖСК - это довольно старая и проверенная схема строительства Появление первых жилищных кооперативов относят к 1920-м годам. Однако, несмотря на быстро возрастающую популярность, в 1937 году данный механизм подвергается ликвидации, т. к. представляет собой проявление частной собственности. В 1957 году жилищный кооператив возрождается и приобретает массовый характер. В 80-х годах подобное строительство жилых многоквартирных домов составляло около 8%.

В современном обществе система кооперативов с новой силой набирает обороты. Чаще всего ее используют застройщики Москвы, которые не в состоянии выполнить свои обязательства перед дольщиками. В таком случае по инициативе обманутых покупателей создаются жилищные кооперативы, которым передаются все права на завершение строительства.

Правовая основа

В настоящее время правовую базу деятельности ЖСК регулирует жилищное законодательство. Термин «жилищно-строительный кооператив» четко определен в ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации. Условия создания, организация деятельности и правила участия в ЖСК представлены:

• в разделе 5 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ);
• в Уставе кооператива, который составляется согласно основным положениям ЖК РФ и ГК РФ.

Однако не все ЖСК - это организованные согласно действующему законодательству кооперативы. Многие из них в своей деятельности не соблюдают даже основных требований, представленных в Жилищном кодексе, в результате чего возникает нарушение прав участников таких ЖСК. Для того чтобы избежать подобных ситуаций, следует детально разобраться во всех моментах деятельности кооперативов.

Порядок создания и организация деятельности

Членов ЖСК по закону не может быть меньше пяти. Однако общее число участников кооператива не должно превышать сумму квартир в строящемся или приобретаемом жилом доме. На общем собрании принимается решение о формировании жилищного кооператива. В данном мероприятии могут участвовать лица, которые желают объединиться с целью строительства дома. На собрании также происходит утверждение Устава ЖСК. После государственной регистрации кооператива и получения статуса юридического лица участники, проголосовавшие за создание кооператива, становятся членами ЖСК. Решения собрания учредителей ЖСК фиксируются в протоколе.

Устав жилищно-строительного кооператива

Устав ЖСК, согласно ст. 113 Жилищного кодекса РФ, должен содержать данные о наименовании кооператива, его местонахождении, предмете и цели деятельности, правилах вступления в члены ЖСК, порядке выхода из него, о размерах вступительных и различных выплат, о составе и правах органов управления кооперативом, о порядке принятия органами контроля различных решений, о возможности покрытия понесенных убытков и правилах реорганизации или ликвидации кооператива. Несмотря на это, Устав может содержать и другие условия, которые не противоречат действующим законам РФ.

Органы правления

Согласно ст. 115 ЖК РФ органами управления ЖСК являются:

• общее собрание всех членов кооператива;
• если количество присутствующих на собрании больше 50 и это прописано в Уставе кооператива - конференция;
• органы правления и председатель ЖСК.

Общее собрание членов кооператива

Общее собрание всех членов кооператива (конференция) считается высшим органом управления. Оно созывается в соответствии с положениями, прописанными в Уставе. Компетенция высшего органа управления также регулируется Уставом жилищного кооператива.

Собрание участников является правомерным, если на нем присутствует большая часть всех членов кооператива. Решение не может быть принятым, если 50% и более присутствующих на собрании проголосовало против рассматриваемого предложения. Принятое и прописанное в протоколе решение обязательно для всех членов строительного кооператива.

Аппарат управления и органы контроля также избираются участниками общего собрания членов жилищного кооператива. Обязанности органов правления и порядок принятия ими решений регулируются Уставом кооператива, регламентом, положениями и другими внутренними документами. Правление ЖСК вправе руководить деятельностью кооператива и избирать из своего состава председателя. Органы правления ЖСК подотчетны общему собранию членов кооператива.

Обязанности председателя ЖСК

Председатель правления строительного кооператива:

• обязан обеспечивать выполнение принятых правлением решений;
• защищать интересы кооператива, заключать сделки и без доверенности действовать от имени всех членов кооператива;
• имеет другие полномочия, которые не входят в обязанности общего собрания членов ЖСК или его правления.

Суть ревизионной комиссии

Для контроля над хозяйственно-расчетной деятельностью кооператива избирается специальная ревизионная комиссия на срок, не превышающий 3-х лет. Число членов, входящих в ее состав, прописано в Уставе кооператива. Участники ревизионной комиссии не могут занимать руководящие должности в ЖСК, а также числиться в других органах управления строительным кооперативом.

Председатель ревизионной комиссии избирается ее членами из имеющегося состава. В обязанности ревизоров входят:

• ежегодное проведение ревизионных проверок хозяйственно-расчетной деятельности кооператива;
• подготовка заключений о бюджете, целевом использовании денежных средств, годовом отчете и обязательных взносах;
• отчет перед членами общего собрания о своей деятельности.

Ревизоры вправе проводить проверку финансово-расчетной деятельности строительного кооператива в любое время и иметь свободный доступ ко всей внутренней документации ЖСК. Порядок работы и полномочия ревизионной комиссии прописаны в Уставе кооператива.

Членство в ЖСК

Для вступления в члены ЖСК необходимо подать заявление в правление жилищного кооператива. На его рассмотрение отводится один календарный месяц. Решение принимается на общем собрании участников и фиксируется в соответствующем документе (протоколе). Статус члена ЖСК приобретается после уплаты вступительного взноса. Член ЖСК может подтвердить свое участие в жилищном кооперативе справкой (выпиской), которая выдается согласно его заявлению.

Механизм строительства жилья с помощью ЖСК

После утверждения Устава на общем собрании членов ЖСК жилищно-строительный кооператив должен пройти обязательную государственную регистрацию для приобретения статуса юридического лица. Далее строительство по схеме ЖСК происходит поэтапно:

Возможные риски, связанные с участием в ЖСК

Становясь членом ЖСК, человек может столкнуться с определенными рисками:

1. Главным риском является то, что основная цель создания жилищного кооператива по каким-либо причинам может быть не достигнута (отказ в выдаче разрешительной документации, финансовые трудности и другие).
2. Инфляция и удорожание строительных материалов и работ.
3. Риск срыва сроков сдачи дома в эксплуатацию. Причем ЖСК перед своими членами нести ответственность за это не будет.
4. Застройщики или инвесторы не дают гарантии по поводу предоставленного жилья.
5. Контроль за расходом средств и хозяйственной деятельностью осуществляет ревизионная комиссия, которая избирается на общем собрании. Государственный специализированный орган отсутствует.
6. Распределение квартир между членами ЖСК происходит на общем собрании и от желаний самого участника кооператива не зависит.
7. например, формируют окончательную стоимость квартиры с учетом затрат на рекламу, содержание персонала и других выплат. За все это приходится платить покупателю. Кроме всего вышесказанного, гражданин не может контролировать расход денежных средств на постройку жилья и сам ход строительства.

Преимущества вступления в ЖСК

1. Считается, что строительство жилых домов через систему ЖСК - это значительная экономия денежных средств. По статистике, благодаря организации жилищного кооператива, можно сэкономить порядка 50% на приобретении жилья.

2. Строительные кооперативы имеют полную прозрачность привлечения и траты денежных средств. К тому же финансировать строительство можно поэтапно, а рассрочка может быть дана не только на период возведения дома, но и на время после окончания строительства.

ЖСК в современном мире

На сегодняшний день добровольное объединение единомышленников с целью возведения жилых зданий встречается крайне редко. Несмотря на то что законодательство не препятствует созданию ЖСК, строительство многоэтажных домов по такой схеме пользуется популярностью в большей степени среди крупных предприятий, которые заинтересованы в обеспечении квартирами своих сотрудников.

Таким образом, организовывать жилищный кооператив есть смысл работникам организаций, имеющим соответствующую поддержку руководства. При этом они могут сэкономить на разнице между рыночной ценой и себестоимостью жилья, которую забирает застройщик.

В случае приобретения квартир по механизму ЖСК граждане в большей степени защищены от различных непредвиденных ситуаций. Если застройщик объявил о своем банкротстве, пайщики вправе самостоятельно заниматься возведением здания.

Совсем недавно число строительных организаций, работающих по принципу ЖСК, не превышало 15%. На данный момент треть жилья на российском рынке реализуется по данной схеме.

На что стоит обратить внимание при покупке квартир по ЖСК

По статистике одним из главных факторов, которые влияют на выбор жилья, является не форма договора, не наличие инфраструктуры по соседству с домом, а репутация застройщика, его опыт возведения многоквартирных домов, условия оплаты квартиры.

Однако если физическое лицо решило вступить в ЖСК, нужно обратить внимание на несколько важных моментов:

• Проверить инвестиционный договор между строительной компанией и ЖСК. Лучше, если кооператив сам выступает в роли застройщика. В таком случае ЖСК несет полную ответственность за строительство многоэтажных домов.
• Изучить остальные правоустанавливающие документы: разрешение на строительство, договор аренды участка или право собственности на землю.
• Ознакомиться с Уставом ЖСК. Особое внимание следует обратить на условия вступления и выхода из кооператива. А также на порядок выплаты взносов и получения квартиры.

Если все вышеперечисленные документы понятны и прозрачны, можно смело заключать договор с кооперативом.

Описание:

В настоящее время проводится жилищно-коммунальная реформа – перевод ЖКХ на новые принципы организации управления жилыми домами. Согласно ст. 161 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 года № 188-ФЗ, управление многоквартирным домом направлено на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания…

Управление жилыми домами

Опыт одного ЖСК

В настоящее время проводится жилищно-коммунальная реформа – перевод ЖКХ на новые принципы организации управления жилыми домами. Согласно ст. 161 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 года № 188-ФЗ, управление многоквартирным домом направлено на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания… и пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Управление может осуществляться посредством согласованной деятельности самих собственников помещений или с помощью лиц (управляющих компаний), привлеченных жильцами. В некоторых случаях управление самими жильцами более эффективно, а успешное решение энерго-сберегающих вопросов становится возможным только после налаживания четкого функционирования системы управления домом, и решающую роль здесь играет человеческий фактор. Это подтвердила беседа с доктором технических наук, профессором, руководителем лаборатории НИИ строительной физики Л. А. Гулабянцем , которому в течение последних семи лет помимо основной работы довелось выполнять функции председателя правления дома ЖСК ГлавАПУ.

Какой дом находится на Вашем попечении?

Кирпичный 14-этажный одноподъездный 108-квартирный дом с лоджиями постройки 1967 года. В свое время дом считался даже элитным. Построен он был не по типовому проекту, а по «проекту повторного применения». По меркам сегодняшнего дня это довольно скромный дом с небольшим бюджетом. Типичный ЖСК, который не следует путать с появившимися уже после перестройки ТСЖ, т. к. они существенно отличаются друг от друга. Прежде всего, контингентом проживающих людей. В ТСЖ большинство жителей – это люди нового поколения. Те, кто покупает квартиры в домах ТСЖ, уже знают, что за все нужно платить. ТСЖ – это, как правило, крупные дома или объединение нескольких домов. Здесь действительно есть возможность полной реализации самоуправления. Бюджет ТСЖ позволяет нанять управ-ляющего, а также электриков, сантехников, дворников, охранников и т. д. Совсем другая ситуация в ЖСК, созданных еще в советское время. Наш дом небольшой по нынешним масштабам, и расслоение владельцев квартир по финансовым возможностям в нем колоссальное. В таких домах обычно значительную часть проживающих составляют пожилые люди – пенсионеры, льготники со скромными доходами. Поэтому хоть все квартиры оформлены как частная собственность, не все владельцы этой собственности могут содержать ее в хорошем состоянии. Отсюда их пассивное отношение к дому в целом.

Существенная разница между ТСЖ и ЖСК заключается в том, что ТСЖ имеет право ведения хозяйственной деятельности с целью извлечения и распределения между членами прибыли. ЖСК не имеет такого права. Например, весь доход от сдачи нежилых помещений в аренду можно тратить только на поддержание технического состояния дома.

В этом – юридическая разница, а в остальном ТСЖ и ЖСК схожи. Только деньги разные, масштабы деятельности отличны, ментальность жителей неодинакова. ТСЖ по сути не только самоуправ-ляемая, но и во многом самообслуживающаяся организация. Естественно, как уровень обслуживания, так и затраты на это обслуживание в ТСЖ выше, чем в ЖСК. Мы же, выбрав самоуправление, вынуждены находиться на обслуживании у ДЕЗ. Например, если лифт сломался, обращаемся в районную диспетчерскую и ждем, иногда сутками, когда смогут направить специалиста и устранить неполадку. В ТСЖ, поскольку есть свои дежурные механики-лифтеры, через 15 мин. придут и починят лифт, потому что они находятся рядом и ничего кроме своих домов не обслуживают. То же самое с сантехниками и прочими специалистами.

Почему Вы решили выполнять функции председателя правления и с чего начали свою деятельность?

Пришлось стать после того, как понял, что отступать далее некуда. Можно сказать, что я «самовыдвиженец». К 2000 году дом был доведен до состояния, когда войти в него было противно: обшарпанные стены, ужасный запах в подъезде, крысы, свалка мусора в подвале и т. д. Работать в правлении в эти годы никто не хотел, и оно фактически состояло из одного человека – председателя. На общем собрании, которое было не просто организовать, готовы были выбрать в правление кого угодно.

Поняв, наконец, что никто кроме нас самих положение не исправит, я переговорил персонально с жильцами, от которых можно было ожидать конкретного дела, и они согласились войти в состав нового правления. Затем провели общее собрание, деятельность прежнего правления оценили как неудов-летворительную, выбрали новое правление из семи человек и ревизионную комиссию из трех человек.

В это время на счете кооператива было всего около 60 тыс. руб. – сумма отсроченных платежей. Начали с того, что собрали с жителей деньги по прин-ципу внесите «кто сколько сможет». Никого не уговаривали. Просто повесили объявление. Члены правления сделали свои взносы первыми, затем подключились другие жители. Кто-то внес 10 тыс. руб., кто-то – 100 руб. со словами «денег нет, но я хочу участвовать», многие ничего не внесли. Всего набрали около 70 тыс. руб., и все эти деньги, действуя экономно, но не в ущерб качеству, потратили на ремонт холла. Экономили на том, что значительную часть работы выполняли жители дома своими силами. Затем привели в порядок часть подвального помещения и сдали его в аренду. Особо отмечу, что с самого начала правление понимало важность полной прозрачности финансовых операций. В частности, в отношениях с арендаторами прин-ципиально не использовались никакие расчеты наличностью. Не только из-за нашей законопослушности, но и для сохранения атмосферы доверия жителей дома к правлению. Помещение, сданное в аренду, все эти годы обеспечивало основной доход, который направлялся исключительно на ремонт и благоустройство дома. Больше с жителей дома мы денег не собирали. Надо сказать, что значительную помощь в дальнейшем при проведении ремонтных работ мы получали по линии Мосжилкооперации. Не оставалась в стороне и Управа района, иногда оказывала реальную помощь в работе по благоустройству придомового участка. Здесь много чего можно рассказать, но это отдельная тема.

Кому принадлежит земельный участок, на котором стоит дом?

Не только земельный участок, но и общедолевое имущество дома, можно сказать, находятся в подвешенном состоянии. В ЖСК есть имущество частное – квартиры, и есть общедолевое – холлы, лифты, лестничные клетки и т. д. Когда все стали приватизировать свои квартиры, то об оформлении права собственности на общедолевое имущество никто не говорил и не думал. Вероятно, это должно быть сделано, но смущают трудности процесса. Нами предпринимались шаги по оформлению аренды земельного участка, но поскольку у нас не было плана межевания, этот вопрос нельзя было решить. Недавно межевание было проведено по заданию Москомзема за счет бюджетных средств города (нами оплачено всего 3 тыс. руб. за копию документа). Но этот план межевания никем не утвержден, и какая у него юридическая сила – непонятно. В прошлом году принято Постановление Правительства Москвы от 29.05.2007 года № 411-ПП, в котором дан перечень документов, необходимых для предос-тавления в префектуру для оформления участка в собственность. Мы это намерены сделать в ближайшее время. Надо отметить, что правление у нас, как и в других ЖСК, – это орган общественный (оплачивается только председатель правления, и то символически, и наемный бухгалтер), поэтому его трудно найти на все время.

На каких условиях осуществляется взаимодействие с энергоснабжающими и другими обслуживающими организациями?

Нами заключены прямые договоры с энергоснабжающей организацией (ОАО «МОЭК»), с мосрадио, с городской телефонной сетью, прямой договор на обслуживание домофонной системы. В стадии оформления договор с ООО «ДЕЗ» на техническое обслуживание и водоснабжение. Что касается последнего, то сейчас идут переговоры с МГУП «Мосводоканал» по заключению прямого договора, но вопрос решится только после установки общедомовых счетчиков, которая ведется в настоящее время за счет бюджетных средств, т. е. это делается через ДЕЗ. К сожалению, весьма не спеша. Пока оплата начисляется согласно тарифам и нормам потребления. Если говорить о воде, то ее учет ведется по числу прописанных (зарегистрированных) жильцов. Оплата за тепло взимается пропорционально занимаемой площади. Была мысль поставить двухтарифные счетчики для снижения затрат на потребление энергии, но, поговорив со специалистами ОАО «Мосэнерго», поняли, что здесь не все так однозначно. Когда выясняется, что энергия дешевая, многие начинают ее тратить не меньше, а больше. Например, человек, который раньше не включил бы обогреватель, теперь использует его на полную мощность. А это для нашего дома непозволительно, потому что в нем слабые вводы, и на входе в дом стоят всего лишь 120-амперные автоматы защиты, а энерговооруженность квартир возросла в разы. Мощность на квартиру, заложенная в проекте, в среднем составляет около 1,6 кВт, а в новых домах в проект закладывается раз в десять больше. Установка двухтарифных счетчиков не столько стимулирует к снижению расхода электроэнергии, сколько к изменению режима ее потребления. Конечно, можно поменять автоматы и проводку внутри дома, но где, во-первых, взять дополнительную мощность при нынешнем энергодефиците, а во-вторых, надо менять внешнюю сеть. Получается, что если мы хотим, чтобы наши внутренние сети не горели, то мы заинтересованы не в снижении затрат на потребление энергии, а в снижении самого потребления. Может, стоит подумать о такой системе оплаты, при которой тот, кто расходует мало энергии, платит по более низкому тарифу, а тот, кто много, – по более высокому. Это и в социальном отношении имеет определенный смысл, если, конечно, все хорошо просчитать.

Проводится ли разъяснительная работа по установке собственниками жилья энергоэффективного оборудования и экономии водных ресурсов?

Нельзя сказать, что мы ставили перед собой такую задачу. Пока что мы только взяли и заменили за счет кооператива все лампы на лестничной клетке, в холлах, на чердаке и в подвале на энергосберегающие. В доме около 120 ламп. Паспортный ресурс одной лампы накаливания около 1 000 ч, они быстро перегорают, ДЕЗ их своевременно не заменяет, а если и заменяет, то на самые дешевые, которые работают значительно менее 1 000 ч. Подсчитали, что выгоднее потратиться на энергосберегающие, которые дороже, но зато служат до двух лет. А какое оборудование использовать в квартирах, решают сами жильцы. В доме совершенно четкое разделение: есть общедолевое имущество – предмет заботы правления, а есть частное – квартиры. На сегодняшний день получается, что правлению все равно, какие лампочки установлены в квартирах. Дело в том, что каждый собственник квартиры имеет прямые отношения с Мосэнерго и платит по показаниям индивидуального электросчетчика. Мы только контролируем, чтобы жильцы не устанавливали на вводах в квартиру автоматы более чем на 20 А (изначально стояли автоматы на 16 А, но они срабатывали на 12 А). Помимо квартирных счетчиков, есть еще общедомовой электросчетчик, фиксирующий электрозатраты на лифт и уличное освещение. И время от времени кто-то эти показания снимает – это входит в техническое обслуживание. Поскольку сумма, с нашей точки зрения, достаточно низкая, она оплачивается без уточнения. Нас больше волнует состояние автоматов, чтобы они не были перегружены, а не расход энергии.

Что касается оплаты за воду, то ее экономия тоже только в интересах жильцов, но особого стимула пока нет, т. к. они платят по нормативу. Естественно, если жилец некоторое время отсутствует в квартире, например, живет на даче в летний период, он приносит справку о своем отсутствии, которая передается в ДЕЗ, и там делается перерасчет.

Есть у нас прецедент установки в одной из квартир счетчика на воду. Но для этого жилец заключил персональный договор с ДЕЗ, и теперь он сообщает нам ежемесячно сумму, которая вычитается из общей. Поскольку у нас такая квартира одна, вопрос об оплате этим жильцом затрат на полив, мытье коридоров и другие хозяйственные нужды не поднимается, т. е. он платит только за потребленную воду в квартире. Плохо, когда в части квартир счетчики есть, а в части – они отсутствуют, поскольку последние оказываются в более невыгодной ситуации. При установке индивидуальных счетчиков в каждой квартире возникает разница между показаниями всех индивидуальных счетчиков и общедомовым. Конечно, разницу можно как-то поделить между квартирами, но пока в данном вопросе много нюансов. Во всяком случае, в нашем доме пока не приветствуются идеи установки квартирных счетчиков только в части квартир. К тому же и ставить их негде, т. к. соответствующие места проектом не предусмотрены.

Что касается платы за отопление, то она рассчитывается пропорционально площади квартир, хотя в последнее время ОАО «МОЭК» выставляет нам счета исходя из затраченных гигакалорий. Величина расхода тепла определяется по показаниям кустового счетчика, установленного в ЦТП. До сих пор сумма счетов за год, выставляемых ОАО «МОЭК», не превысила значения, рассчитанного нами по квадратным метрам. Отмечу, что наш дом достаточно хорошо теплоизолирован, многие жильцы поставили новые окна с двойным и тройным остеклением, почти все лоджии застеклены.

Как ведутся финансовые расчеты между жильцами и обслуживающими организациями, есть ли в доме неплательщики, и как решается этот вопрос?

Размер квартплаты по каждой квартире рассчитывается ежегодно бухгалтером кооператива согласно установленным в Москве тарифам с учетом количества прописанных в квартире людей, льгот и т. п. Мы раздаем расчетные листки с расшифровкой статей затрат, и жильцы переводят деньги на счет кооператива. Оплата техобслуживания общедолевого имущества дома и поставки ресурсов осуществляется со счета ЖСК согласно заключенным договорам с ОАО «МОЭК», ДЕЗ и пр. Вероятно, в любом доме существует определенная доля людей, называемых неплательщиками. К счастью, у нас их сейчас нет, но один такой случай был. После многих предупреждений мы подали иск в суд. Причем это было еще до принятия Жилищного кодекса РФ. Сумма задолженности составляла около 15–16 тыс. руб., пени сначала насчитали на 50 тыс. руб. В ходе суда понизили эту сумму до 2–3 тыс. руб. Вопрос заключался в принципе, а не в сумме. Мировой судья принял решение в нашу пользу. Но жилец оплатил основную задолженность и подал апелляцию в районный суд, который постановил отменить решение мирового судьи в части оплаты жильцом пени и судебных издержек.

До сих пор убежден в неверности такого решения. Правление обратилось в городской суд, который вообще не стал рассматривать ситуацию. На этом дело и закончилось. Трудно сказать, кто тут выиграл и кто проиграл. Тем не менее, правление поступило так, как должно было поступить, и больше неплательщиков у нас не было.

Вы сами разработали компьютерные прог-раммы, облегчающие расчет платежей. Расскажите о них.

Существует множество бухгалтерских программ, но все они достаточно сложны.

Первая разработанная мной компьютерная прог-рамма позволяет просто и быстро рассчитывать величину квартплаты. Раньше расчет выполнялся вручную. Став председателем, я заметил, что между жильцами и бухгалтером часто возникаю споры о правильности начисленных платежей. Причина споров в непонимании жильцами правил расчета. Нужно было сделать так, чтобы любой жилец мог сам убедиться в правильности расчета. Тогда я взял и составил в Excel простую программу, которая начинается со служебного листа с блоком общих исходных данных, где прописаны все тарифы и принятые на общем собрании нормы отчислений, например, на капремонт, хозрасходы, домофон и т. д. А дальше идут расчетные листы на каждую квартиру, где повторяется блок исходных данных и приводятся индивидуальные данные квартиры – ее номер, площадь, количество жильцов, льготные коэффициенты и пр. Ниже приводится таблица с указанием статей затрат и начисленные по ним суммы.

Все изменения, например, какого-то тарифа, внесенные в служебный лист, автоматически переносятся во все расчетные листы квартир. Эта программа не только позволила сократить время на расчет кварт-платы, но и сделала его совершенно прозрачным. Одна из опций программы позволяет выделять стрелками те значения величин, которые использованы при расчете. Например, плата за воду или за отопление (рис. 2). Считаю очень важным, чтобы каждый житель дома мог лично убедиться в правильности расчета. Надо объяснять людям, как формируется квартплата, тогда и неплательщиков не будет. Многие жители, например, не знают, что разного рода льготы действуют в пределах социальной нормы. Например, если в квартире площадью 36 м 2 проживает льготник, имеющий право на 50 % оплату техобслуживания, то льгота распространяется лишь на 33 м 2 , а оставшиеся 3 м 2 полагается оплачивать по полному тарифу.

А тарифов много. Первый этаж – один тариф, второй и выше – другой, излишки площади – третий. Нюансов много, и расчет каждой квартиры индивидуален. Конечно, в доме происходят непрерывные изменения: кто-то прописался, кто-то умер, кто-то поменял квартиру. Эти изменения вносятся в прог-рамму вручную.

Вторая программа предназначена для подведения годового баланса коммунальных платежей по каждой из квартир. Она позволяет предоставить в конце года каждому владельцу квартиры таблицу, в которой показано помесячно, какую сумму он должен был заплатить, сколько и когда он заплатил фактически, с каким результатом пришел к концу года. После двухлетней практики такого подведения баланса сумма начисленных и произведенных платежей за год по многим квартирам стала совпадать с точностью до копеек.

А сейчас составляется программа для распределения по квартирам расходов за потребление холодной и горячей воды в соответствии с показаниями общедомовых счетчиков. Здесь решено использовать понятие «человеко-дни». Это важная расчетная величина, позволяющая учитывать реальные ситуации. Допустим, в январе (31 день) для квартиры с двумя проживающими она составит 62 человеко-дня. Если один из жильцов принесет справку, что в январе он две недели отсутствовал (14 человеко-дней), то в расчет легко внести корректировку. В порядке подготовки к новому порядку расчета нами еще проведена акция по учету количества фактически проживающих в каждой квартире людей.

Не хотите ли передать управление домом какой-нибудь управляющей компании?

Хотел бы, но на сегодняшний день при еще не сформировавшихся новых механизмах управления это нам не выгодно. Превращение ГУП «ДЕЗ» в ООО «ДЕЗ» по сути ничего не изменило, а других компаний в районе нет. Да и откуда им взяться. Ведь для создания конкурентного рынка управляющих компаний нужны помещения, стартовые капиталы, льготные условия для укрепления этих компаний и т. д.

В начале 2008 года внешняя управляющая компания предлагала нам свои услуги, но ставила совершенно неприемлемые условия: согласно предложенному нам договору, правление ЖСК становилось номинальным органом, компания требовала передачи ей всей технической и финансовой документации дома, нежилых помещений и прочего общего имущества. Получалось, что только она стала бы решать, как нам жить. Мы же готовы заключать договоры на оказание нам услуг, а не на передачу управления. И здесь прояв-ляются недостатки Жилищного кодекса РФ. Сегодня коммунальные услуги субсидируются из городского бюджета, и эти субсидии имеют право получать только управляющие компании. Они же должны и отчитываться за их использование. Все значительно упрощается, если право получения субсидий будет передано организациям, которые эти услуги оказывают.

Благодаря такому ведению и упорядочению дел решаются ли вопросы энергоресурсосбережения?

Не могу этого утверждать. Такая цель пока не ставилась. Сначала нам нужно было решать совершенно иные задачи. Ведь главная задача правления ЖСК – не энергосбережение, а обеспечение нормальных условий жизни в доме. Для того чтобы этого добиться, начинать нужно с человека, а не с крана или счетчика. Это я очень хорошо понял за последние годы. Для примера возьму крайность: можно поставить великолепное энергосберегающее оборудование, а какой-то вандал будет выводить его из строя или будет выбивать стекла в подъезде, ломать дверные доводчики и т. д. К сожалению, ментальность многих сегодня такова, что даже если группа энтузиастов будет совершать сверхразумные действия, они будут сводиться на нет низкой социальной культурой жителей. Не все осознают, что театр начинается с вешалки, а квартира – с подъезда. А можно сказать и так: покажи мне подъезд дома, в котором ты живешь, и я скажу тебе, кто ты.

Как и любое другое юридическое лицо, жилищный кооператив приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

Органами управления в жилищных и жилищно-строительных кооперативах согласно статье 115 ЖК РФ являются:

Общее собрание членов кооператива;

Конференция, если число участников общего собрания более 50 и это предусмотрено уставом кооператива;

Правление и председатель правления кооператива.

Общее собрание - высший орган управления кооператива. Правление руководит текущей деятельностью кооператива и, по существу, является его исполнительным органом. Правление избирает из своего состава председателя и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом к компетенции общего собрания.

Теми же полномочиями, что и общее собрание, обладает конференция. Общее собрание образуется в кооперативе, где числится не более 50 членов, конференция - где более 50. Участники конференции избираются из членов кооператива на общем собрании на определённый срок. Число участников предусматривается уставом.

Общее собрание членов кооператива (конференция) является его высшим органом. Компетенция общего собрания (конференции) определяется уставом кооператива; уставом определяется и порядок созыва собрания (статья 116 ЖК РФ). К компетенции общего собрания (конференции) относятся решения основных (принципиальных) вопросов для деятельности кооператива.

Жилищным кодексом предусматривается ряд вопросов, решаемых общим собранием (конференцией). Так, согласно пункту 2 статьи 124 ЖК РФ основанием вселения в жилое помещение в доме кооператива является решение общего собрания.

Общее собрание правомочно, если на нем присутствуют более 50% членов кооператива. Решение общего собрания считается принятым, если за него проголосовали более половины членов кооператива, присутствующих на данном собрании.

Пунктом 1 статьи 117 ЖК РФ предусмотрена возможность принятия решений квалифицированным большинством в три четверти голосов присутствующих членов кооператива по вопросам, указанным в уставе.

Решения общего собрания обязательны для всех членов кооператива, включая тех, кто не участвовал в общем собрании, и обязательны для правления кооператива, председателя правления и органа контроля ревизионной комиссии.

Выборы правления кооператива, ревизионной комиссии (ревизора) относятся к исключительной компетенции общего собрания членов жилищного кооператива. На общем собрании обязательно ведётся протокол, где оформляется решение собрания. Протокол подписывают председатель и секретарь собрания.

Правление жилищного кооператива в соответствии с пунктом 1 статьи 118 ЖК РФ избирается из числа членов жилищного кооператива. Этот орган избирается общим собранием (конференцией) из числа членов кооператива в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива.

Правление руководит текущей деятельностью кооператива. Оно принимает решения по вопросам, которые не отнесены к компетенции общего собрания его членов.

Так, правление кооператива готовит на рассмотрение общего собрания (конференции) вопросы, отнесённые к компетенции собрания, организует выполнения его решений, оперативно решает хозяйственные вопросы (содержание и ремонт дома, погашение кредита, кадровые вопросы), контролирует соблюдение членами кооператива уставных обязанностей и прочее. При этом нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов, правил содержания и ремонта жилых домов будет являться основанием для привлечения данных лиц к административной ответственности.

По решению общего собрания (конференции) правление распоряжается хранящимися на банковских счетах средствами кооператива.

Правление кооператива избирает из своего состава председателя. Решения правления могут быть отменены только общим собранием членов кооператива (конференцией).

Порядок деятельности правления, порядок принятия им решений устанавливаются уставом кооператива, а также положением, регламентом или иным внутренним документом. Правление подотчётно общему собранию (конференции), осуществляет руководство текущей деятельностью, а также иные полномочия, не отнесённые уставом кооператива к компетенции общего собрания кооператива (конференции).

ЖК РФ определяет ряд вопросов, относящихся к компетенции правления кооператива. Так, согласно статье 118 ЖК РФ правление избирает из своего состава председателя кооператива. Обязанностью правления на основании статьи 121 ЖК РФ является и рассмотрение (в установленный срок) заявления гражданина или юридического лица, желающих стать членом кооператива (решение о приёме в члены кооператива - компетенция общего собрания).

Сдача членом кооператива жилого помещения внаём допускается при согласии правления, что установлено статьёй 128 ЖК РФ. Член кооператива должен уведомить правление о вселении временных жильцов (статья 126 ЖК РФ).

Основываясь на положениях статьи 118 ЖК РФ, определившей функции правления - руководство текущей деятельностью, целесообразно отнести к полномочиям правления: организацию проведения общих собраний; ведение бухгалтерских документов; организацию работ по содержанию, ремонту дома; рассмотрение заявлений (претензий) членов кооператива и так далее.

Согласно пункту 1 статьи 119 ЖК РФ председатель избирается членами правления на срок, определённый уставом. Полномочия руководителя юридического лица, в том числе действие от имени кооператива без доверенности, возникают с момента избрания его на эту должность.

Председатель правления избирается только из членов жилищного кооператива. Если же в кооперативе состоят юридические лица, председателем может быть избран и полномочный представитель одного из них.

Полномочия председателя правления необходимо зафиксировать в уставе жилищного кооператива. Председатель правления без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки, обеспечивает выполнение решений правления (статья 119 ЖК РФ). Председатель обеспечивает выполнение решений общего собрания (конференции) и правления кооператива, представляет кооператив в отношениях с государственными органами, организациями, заключает договоры, совершает иные действия в интересах кооператива.

Председатель правления должен действовать в пределах предоставленных ему полномочий в интересах кооператива, добросовестно и разумно.

За нарушение требований закона председатель несёт ответственность. Право требовать возмещения убытков в полном объёме принадлежит самому кооперативу (статья 15 ГК РФ).

Контрольным органом в любых жилищных и жилищно-строительных кооперативах является ревизионная комиссия (ревизор). Данный орган не относится к числу органов управления кооператива, так как не осуществляет самостоятельную организационную и исполнительно-распорядительную деятельность, а реализует лишь одну специфическую функцию управления - контроль за финансово-хозяйственной деятельностью кооператива.

Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива согласно пункту 1 статьи 120 ЖК РФ избирается на срок не более чем три года общим собранием членов кооператива (конференцией). Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива.

Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива.

Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии. Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом кооператива и другими документами кооператива, например, положением о ревизионной комиссии, утверждаемым общим собранием (конференцией).

Избрание ревизионной комиссии (ревизора) является обязательным во всех жилищных и жилищно-строительных кооперативах, создаваемых и действующих в соответствии с ЖК РФ.

Основные права и обязанности ревизионной комиссии (ревизора) определены в пункте 3 статьи 120 ЖК РФ. Указанный орган:

В обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности кооператива не реже одного раза в год;

Представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете, годовом отчёте и размерах обязательных платежей и взносов;

Отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.

Ревизионная комиссия (ревизор) вправе в любое время проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.

Вопросы приёма в члены кооператива решает общее собрание; оно утверждает предварительное решение правления по данному вопросу. Согласно пункту 2 статьи 121 ЖК РФ гражданин признаётся членом кооператива не с даты принятия решения общим собранием (конференцией), а с момента уплаты вступительного взноса.

Если заявление гражданина или юридического лица о приёме в члены кооператива рассмотрено правлением и принято, гражданину (представителю юридического лица) сообщают, где и когда будет проводиться общее собрание членов жилищного кооператива.

Статья 111 ЖК РФ не содержит каких-либо требований на вступление в кооператив, кроме возраста лица, изъявившего желание стать членом кооператива. Вместе с тем, видимо, возможны какие-либо обстоятельства, препятствующие вступлению в кооператив, то есть, послужившие причиной отказа (допустим, отсутствие средств на вступительный и прочие взносы).

Отказ правления в приёме заявления либо отказ общего собрания принять лицо в члены кооператива может быть оспорен в суде.

Правление – это исполнительный руководящий орган жилкооператива , деятельность которого регламентируется уставом и общей конференцией жителей-членов организации.

Правление осуществляет следующие функции:

• общее руководство кооперативом;
• осуществление регистрации поправок и дополнений в устав;
• проведение переговоров и заключение договоров с ресурсоснабжающими компаниями;
• контроль за проведением строительных и ремонтных работ, а также работ по благоустройству прилегающих к домам земельных участков;
• приём и рассмотрение жалоб от жителей-членов ЖСК.

ВАЖНО! Правление обязано отчитываться о своей деятельности перед общим сбором жителей-обладателей пая или конференцией с периодичностью, определённой уставом (п. 4 ст. 118 ЖК РФ).

Пункт 4

Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).

Кто относится к его членам?

Членом правления может стать каждый пайщик жилищного кооператива, если за его кандидатуру на собрании пайщиков будет отдано большинство голосов. Как правило, в правление избираются лица из состава учредителей, которые:

1. имеют опыт участия в жилищных объединениях;
2. разбираются в жилищном законодательстве;
3. обладают авторитетом среди пайщиков;
4. имеют достаточно свободного времени для занятия делами кооператива.

Члены правление избирается на общем сборе методом голосования на срок, который определён уставными документами (п. 1 ст. 118 ЖК РФ).

Статья 118. Правление жилищного кооператива
Пункт 1

Правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива.

Если число пайщиков в жилкооперативе превышает 50 человек, то для выбора членов правления вместо общего сбора формируется специальная конференция, состоящая из представителей от каждого дома, входящего в ЖСК (ч. 2 ст. 115 ЖК РФ).

Для избрания руководства достаточно половины голосов пайщиков , присутствующих на собрании или конференции. Голоса пайщиков распределяются пропорционально размерам их паевых взносов.

Статья 115. Органы управления жилищного кооператива

Органами управления жилищного кооператива являются:

1. общее собрание членов жилищного кооператива;
2. конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;
3. правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Члены правления могут занимать должВсё оности бухгалтера или начальника ремонтной службы для обеспечения деятельности организации, но не могут выступать в роли ревизора.

О вознаграждении участникам этого исполнительного органа

Размер вознаграждения участникам правления ЖСК также решается на общем сборе и зависит от следующих показателей:

• количества пайщиков в составе кооператива;
• специфики выполняемой работы;
• ввторитета среди жителей;
• региональных особенностей;
• количества состоящих в правлении лиц.

Чем больше пайщиков, тем выше может быть размер вознаграждения для руководства, так как оно формируется из взносов граждан, состоящих в кооперативе. Если структура имеет большие задолженности перед кредиторами и/или фирмами-поставщиками коммунальных ресурсов, то управление, направленное на выход из долговой ямы, оценивается высоко.

В разных регионах зарплаты руководства жилкооперативов отличаются. В Москве у членов правления вознаграждение составляет 20-30 тысяч рублей , в Санкт-Петербурге – 15-25 тысяч рублей, а в регионах редко поднимается выше 15000 рублей.

Об управляющем жилищно-строительного кооператива

Управляющий – это исполнительный руководитель кооператива, действующий на основании трудового соглашения с ним.

Чаще всего управляющим назначают председателя , чтобы избежать дублирования руководящих функций и обеспечить дополнительный контроль за деятельностью руководящего лица.

Если в качестве управляющего назначают председателя, то он получает полномочия действовать от имени жилкооператива без доверенности и подписывать соглашения, платёжные и иные бумаги (ч. 2 п. 2 ст. 119 ЖК РФ).

ВАЖНО! Выбор председателя находится в исключительной компетенции правления жилкооператива и осуществляется на заседании путём голосования (п. 3 ст. 118 ЖК РФ).

Статья 118. Правление жилищного кооператива
Пункт 3

Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива.

Должностные обязанности руководителя

Должностные обязанности управляющего определяются трудовым договором и в большинстве случаев сводятся к следующим:

Управляющий может вести финансовую деятельность сам или нанять бухгалтера.

СПРАВКА! В экстренных аварийных ситуациях управляющий имеет право войти в квартиру на территории жилкооператива без разрешения её владельца, если имеется угроза причинения значительного ущерба пайщикам или третьим лицам.

Управляющий несёт комплексную ответственность за свою деятельность согласно жилищному, гражданскому и уголовному законодательству.

Собственники недвижимости могут написать жалобу в местное отделение жилищного надзора на действия управляющего, и по принятию данной жалобы организуется инспекционная проверка.

Кто может быть учредителем этой организации?

Учредитель – это инициатор создания кооператива с целью строительства жилья и/или извлечения прибыли от организации работ по строительству домов и их последующему обслуживанию.

Обычно в качестве учредителя выступает юридическое лицо-застройщик, организующий кооператив с целью привлечения средств пайщиков и получения прибыли за счёт строительства недвижимости.

Для учреждения необходимо не менее пяти человек, которые должны проголосовать за создание жилищной организации.

Учредители являются рядовыми участниками ЖСК и не обладают какими-либо исключительными правами, так как высшим руководящим органом является собрание жильцов-пайщиков или их представителей на конференции.

СПРАВКА! Учредителями могут быть лица (физические или юридические), принявшие решение создать кооператив (п. 3 ст. 112 ЖК РФ).

Статья 112. Организация жилищного кооператива
Пункт 3

В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.

Что отражено в протоколе заседания?

Правление кооператива решает текущие вопросы на заседаниях путём голосования, результаты которого заносятся в протокол.

Протокол заседания – это документ, на основании которого осуществляется руководство жилищным кооперативом. Он составляется на бумаге формата А4 и содержит следующие сведения:

1. наименование ЖСК;
2. количество присутствующих на заседании членов правления, их ФИО и должности;
3. список вопросов повестки дня;
4. информация о председателе заседания и секретаре;
5. информация о количестве голосов, отданных за каждый вопрос повестки дня.

Напротив каждого вопроса повестки дня, после изложения его содержания, располагаются три графы: «за», «против» и «воздержался», голосующий член правления ставит свою подпись в соответствующей графе.

По пожеланию отдельных членов правления, в протокол может быть внесено их особое мнение по вопросам повестки дня.

В конце протокола ставится подпись председателя и секретаря заседания.

Пример документа на картинке ниже:

ВАЖНО! Нельзя вносить в повестку дня изменения после начала заседания, так как в таком случае протокол может быть признан недействительным.

В отдельных случаях нотариально заверенная копия протокола подлежит представлению в органы жилищного надзора или налоговую службу.

Итак, правление ЖСК представляет собой руководящий орган, состоящий из компетентных пайщиков , избираемых общим собранием или конференцией. Правление избирает председателя, осуществляет руководство жилкооперативом в интересах пайщиков и отчитывается перед ними на общих собраниях.